Tản mạn về ngành BĐS và làm sao để phân tích đúng
Lời nói đầu:
Bình thường thì t sẽ không có kiến gì với việc chia sẻ thông tin về đầu tư, miễn là nó đúng và đủ. Còn nếu bạn công bố những gì t biết khi bạn bảo bạn chưa nghiên cứu kỹ thì đó là gây họa cho người khác. Do đó, nếu các bạn để ý, t chỉ đăng những thông tin mang tính chất factual information, luôn có disclaimer rõ ràng, và luôn khuyến khích các bạn tự research thêm. Chính vì thế, khi t thấy những thông tin trong ngành t am hiểu bị misrepresented 1 cách quá thường xuyên và bởi nhiều người, thì t không thể ngồi yên được. Và xin lỗi, nhưng t phải chửi là "bạn đ’ biết cái mẹ gì về BĐS mà chia sẻ chuỗi giá trị BĐS”
Cách đây không lâu, có một tiền bối ở 1 quỹ lớn từng nói với t thế này “Mấy đứa analyst ở VN đa phần toàn là gà mờ, bị DN dắt mũi. Các anh chị lãnh đạo DN lớn toàn từ Goldman Sach, JP về, họ thừa biết bọn trẻ con đang nhìn cái gì, định giá ntn, weigh ntn, nên chỉ cần mớm đúng tin là có báo cáo phân tích như ý mình”. T hoàn toàn đồng ý với quan điểm trên, lý do vì muốn làm analyst tốt thì phải có vốn sống, phải có trải nghiệm; còn analyst VN đa phần toàn ngồi bàn giấy, chỉ toàn nghe DN nói, rồi về nhập nhập gõ gõ vào valuation model rồi viết báo cáo. Hiếm khi nào thấy analyst trải nghiệm sản phẩm của DN mình đang định giá (và so với các sản phẩm thay thế) trước khi đưa ra ý kiến định giá.
Lấy ví dụ:
Phân tích VNM, nhưng chưa hề uống thử Meji để so sánh dòng sữa tươi của Meji với VNM, phân tích VNM nhưng chưa uống thử các dòng thay thế của 137Degree, Lactasoy, Oatside, TH True Milk để so sánh. Ủa - mấy cái này đâu phải hiếm trên thị trường đâu nhỉ? Nếu kêu bạn trải nghiệm sản phẩm và so sánh GMD với đối thủ cùng ngành, thì may ra mới phải dùng tới tư duy trừu tượng. Một ví dụ khác: analyst ngành BĐS, chưa tự tay đi xem đất, chưa biết mặt mũi của HĐ mua bán, chưa thử trải nghiệm quy trình bán hàng của chủ đầu tư, nhưng vẫn phân tích như đúng rồi - thật là “hảo hán”
Chính vì thế, khi t còn là Head IR, t cũng chỉ cung cấp những thông tin nào analyst muốn nghe, và sẽ call BUY trong báo cáo. Thế tại sao ko cung cấp hết - đơn giản là: Có hỏi đâu mà nói!
Nói như vậy ko có nghĩa là t look down toàn bộ tất cả analyst, thực ra có những người t rất nể như chị Trang Hồ của HSC, chị Hồng Lưu - Đức Phạm của VCI, chị Mai Anh của SSI, hay anh Phước Tài của VinaCap (bạn nào có dịp học CFA bên SAPP trong Nam sẽ có dịp học anh này dạy ở môn Equity) và xa hơn nữa là 1 “huyền thoại” của FPTS - anh Hoàng Hiếu Tri - analyst ngành dược của FPTS. Các analyst ngành BĐS như chị Trang, chị Hồng, anh Đức là những người từng xuống tiền mua BĐS, đi rảo các dự án để gom đất; cho nên, t biết t ko có chém gió đc mấy ông bà này =))) t mà chém gió là bị bụp lại ngay.
Dài dòng thêm, nhưng túm cái quần lại là, vì t ngứa mắt với việc mấy đứa trẻ trâu, bọn broker ko biết gì về ngành BĐS mà vẫn cứ viết nhăng viết cuội nhưng vẫn trăm likes, trăm lượt repost (1 lần, 2 lần còn cho qua, nhưng tới lần thứ 69 thì….). Mặc dù biết “Ngu thì ngỏm, chứ bệnh tật gì” - nhưng t vẫn thấy ngứa :v
Và vẫn như thường lệ, đây là disclaimer: Bài viết này được viết trên trải nghiệm cá nhân của t trong gần 8 năm làm trong ngành BĐS, bao gồm cả dân cư, công nghiệp, nghỉ dưỡng (nếu tính ra thì chắc chỉ có nghỉ dưỡng siêu cao cấp, cho thuê văn phòng, và quản lý vận hành là chưa từng kinh qua). T cũng ko cho rằng t biết tuốt, sẽ có những thứ nằm ngoài hiểu biết của t (ví dụ như case study về Khang An - KAC - t cũng chỉ mới có dịp trải nghiệm gần đây).Và bài viết này sẽ tiếp tục ko có quá nhiều số liệu và recommendation, t sẽ để phần research cho các bạn tự tìm hiểu, t chỉ cung cấp factual information và những gì t quan sát được. Các ví dụ trong chuỗi bài viết này ko nhằm mục đích ra khuyến nghị đầu tư: News is news, no good or bad
Vì bài này khá dài, nên t sẽ chia nhỏ thành nhiều bài để post. So, stay tuned.
Kỳ kế tiếp: Chuỗi giá trị ngành BĐS và các yếu tố tác động đến cung cầu