Tản mạn về ngành BĐS và làm sao để phân tích đúng (pt. 3)
Kỳ 3: Điều gì tác động đến cung cầu?
Kỳ 3: Điều gì tác động đến cung cầu?
Các loại hình khách hàng trên thị trường BĐS
Trước khi đi vào các yếu tố xác định đến cung cầu, chúng ta hãy điểm qua các loại khách hàng trong ngành BĐS.
Ở đây t sẽ dùng từ KH thay cho end-user như trong kỳ trước, vì t muốn phân loại dựa trên động cơ mua BĐS của từng nhóm KH, còn end-user ở thị trường BĐS chắc chắn là những người có nhu cầu mua BĐS thực (mua để ở, để sản xuất kinh doanh)
Đối với BĐS dân cư có 2 loại khách hàng: người mua nhà ở thực, và người đầu cơ.
Người mua nhà ở thực, đại diện cho nhu cầu ở thực, là những người đang tìm kiếm căn nhà đầu tiên trong đời. Những người này đa phần có những constraints nhất định về mặc thu nhập, và savings. Những người này có xu hướng tìm 1 tổ ấm với giá cả phải chăng
Người đầu cơ, là những người đã sở hữu ít nhất 1 BĐS, và có nhu cầu gia tăng tài sản đầu tư.
Còn đối với BĐS Công nghiệp, 2 loại khách hàng có thể kể đến là doanh nghiệp sản xuất kinh doanh, và nhà đầu tư.
Doanh nghiệp sản xuất kinh doanh là người thuê đất trong khu công nghiệp, hoặc thuê nhà xưởng, nhà kho để phục vụ mục đích sản xuất kinh doanh.
Người đầu tư là người đi mua BĐS công nghiệp, sau đó, hoặc là sẽ bỏ thêm vốn đầu tư để phát triển nhà xưởng - nhà kho và cho thuê lại, hoặc là chờ BĐS tăng giá và bán lại cho doanh nghiệp có nhu cầu.
Ai là đang là nhóm khách hàng chiếm ưu thế ở từng thị trường? Người mua hay người bán?
Đáng buồn thay, ở VN, thị trường BĐS Việt Nam lại là thị trường của người bán; có dấu hiệu độc quyền nhóm ở phân khúc cận cao cấp và cao cấp, và cạnh tranh độc quyền ở phân khúc thấp cấp. Nhưng nhìn chung, giá cả do người bán quyết định, mà cụ thể hơn là do chủ đầu tư (CĐT) quyết định giá bán. Do đó, lỗi đầu tiên trong định giá 1 cp BĐS (lỗi này thì các analyst thường ko mắc phải, chỉ có các bạn amateur mới dính) khiến cho các bạn bị gọi là “kéo excel”, đi tính CAGR/ tăng trưởng hàng năm của doanh thu sau đó áp tốc độ tăng trưởng CAGR hoặc trung bình của quá khứ cho tương lai. Sai nhé! Nhắc lại là sai nhé. Vì như các bạn thấy, giá BĐS do chủ đầu tư quyết định, nó ko dựa trên số liệu quá khứ của CĐT mà dựa trên mặt bằng giá khu vực và hành vi của các CĐT khác. Điều này là một trong những nguyên nhân khiến doanh thu của DN BĐS cũng dễ bị thao túng. Các bạn học tài chính ở trường, ở Curriculum của CFA hay các giáo trình khác đều sẽ được dạy rằng doanh thu là 1 thứ khó có thể manipulate, nên các chỉ số định giá gắn liền với doanh thu cũng sẽ khó bị distorted. Nhưng mà, ở ngành này, chúng tôi ko làm thế…. =))) Nên các bạn mà forecast doanh thu ngành BĐS 1 cách chân phương thì đều có thể bị CĐT dắt mũi nhé!?!
Một số yếu tố ảnh hưởng đến cung - cầu ngành BĐS
Hầu hết các nghiên cứu đều đồng thuận rằng các yếu tố tác động đến cung cầu thị trường BĐS dân cư bao gồm: Demographics, Housing market, Economy & labor market, Social & Cultural. Dài dòng văn tự thì là như vậy, nhưng ngắn gọn lại thì:
Tốc độ phát tăng trưởng dân số (bao gồm di dân và tăng trưởng ròng tự nhiên), quy mô hộ gia đình là yếu tố then chốt.
Cấu trúc dân số chỉ có tác động tạm thời đến nhu cầu nhà ở tại 1 phân khúc, nhưng lại là yếu tố quyết định xu hướng phát triển BĐS trong tương lai.
Quan trọng nhất: Chính sách phát triển kinh tế quốc gia (“Politics is the mother of all investments”)
Đầu tiên, và dễ thấy nhất, việc di dân sẽ ảnh hưởng tích cực đến cung-cầu, tăng trưởng dân số càng cao thì nhu cầu nhà ở càng tăng, dẫn đến cung nhà ở cũng tăng theo. Điều này có ảnh hưởng tích cực đến cả cung nhà bán và cho thuê. (Cần nói rõ rằng tăng trưởng dân số ở đây, tại một khu vực bao gồm cả tăng trưởng dân số tự nhiên và di dân ròng. )
Thế thì điều gì ảnh hưởng đến tăng trưởng dân số tại một khu vực?!?
Ngày xưa, ông cha ta có câu “Nhất cận thị, nhị cận giang, tam cận lộ”. Nhiều người sẽ diễn giải ý nghĩa của câu trên là gần chợ để tiện mua sắm, gần sông thì phong thuỷ tốt, gần đường để tiện đi lại. Tuy nhiên, có vẻ như phần sau của câu tục ngữ này lại không được nhắc tới. Vào thời xưa khi các ngành nghề còn chưa phổ biến thì nông nghiệp và buôn bán là tiền đề để tạo nên của cải: gần chợ để tiện kinh doanh mua bán, gần sông để tiện tưới tiêu-đánh bắt, gần đường để tiện di chuyển hàng hoá. Ở giai đoạn hiện nay, chúng ta cũng thấy điều tương tự diễn ra: nơi nào tạo ra nhiều công ăn việc làm, nơi đó có tốc độ tăng trưởng dân số cao.
Một số ví dụ điển hình cho việc này là tỉnh Bình Dương, trong giai đoạn 2016 - 2023, dân số Bình Dương đã tăng 32%, tương đương CAGR 5%/năm (hình bên dưới, nguồn: GSO). Đây là một con số rất đáng kinh ngạc. Lấy Hải Phòng - Thành phố có dân số trung bình năm 2016 gần giống với Bình Dương nhất để so sánh, từ giai đoạn 2016 - 2023, dân số Tp. Hải Phòng chỉ tăng 0.88%/năm. Điều tương tự với Bình Dương cũng xảy ra với các thành phố đang có số lượng Khu/Cụm công nghiệp nhiều trên địa bàn tỉnh, hay nói cách khác, đang tạo nhiều công ăn việc làm cho người lao động bên cạnh các đô thị đặc biệt như HN và HCMC (P/s: lúc lấy dữ liệu quên Bà Rịa cmnr, nên trong này ko có, chứ ko phải là mình ko xem Bà Rịa là 1 tỉnh có nhiều KCN nhé).
(Hồi 2020 mình có research món này cho tất cả các tỉnh thành sau đợt điều tra dân số của GSO. Đợt đó nhớ Long An cũng có gì đó nổi bật lắm….nhưng mà quăng cái research đó đâu cmnr nên ko cross check đc nữa…)
Còn về việc tiện nghi, thuận tiện cho việc di chuyển thì nó quá đúng rồi, ko cần phải bàn thêm. Tuy nhiên, bắt đầu có 1 xu hướng mới làm thay đổi thói quen này. Từ trước tới giờ chúng ta hay phải chọn nơi ở gần trường học, hoặc địa điểm làm việc - đây cũng là 1 lí do khiến gia thuê tại các khu vực gần các trường ĐH luôn cao hơn gần gấp rưỡi so với các khu khác (cái này mấy bạn SV lưu ý nè - cùng 1 mức giá, thuê nhà ở Q5, Q10, sẽ đắt hơn ở Q8, Q2 - thậm chí khu Thạnh Mỹ Lợi - cái này t cũng đi khảo sát thấy thôi). Quay lại với chủ đề của chúng ta, dạo gần đây đang có 1 xu hướng mới và t nghĩ sẽ làm thay đổi quan điểm chọn nhà của rất nhiều người đó là: TOD - Transportation Oriented Development. Cái này ko phải t đi quảng cáo cho Sơn Kim hay An Gia đâu, nhưng theo nhận định của t, đây sẽ là game changer trong thời gian tới. Năm 2024 t có làm 1 chuyến sang Trung Quốc, đợt đó xác định sẽ chỉ dùng phương tiện công cộng, và ta nói…nó tiện vl…vừa tiện vừa nhanh. Đợt đó ở Thượng Hải - Hàng Châu - Tô Châu tận 10 ngày, nhưng chỉ tốn khoảng 3-4tr tiền di chuyển chủ yếu do book khách sạn gần các trạm metro; và t ấn tượng nhất là 1 lần đi từ China Art Museum sang Shanghai Astronomy Museum, quãng đường dài gần 70km, đi mất 50p gì đó, nhưng chỉ tốn cỡ 80k cả đi lẫn về. Ta nói…chời má, nó đã….T nghĩ các bạn nào đi du học, hay sử dụng phương tiện công cộng cũng sẽ hiểu được cảm giác này, và chính vì sự tiện nghi này, t cho là TOD sẽ là xu hướng kế chọn nhà kế tiếp ở VN.
Thế thì điều gì tác động đến kế hoạch phát triển kinh tế tại 1 khu vực?
Cái này thì dễ rồi ha: Chính sách phát triển kinh tế quốc gia/ vùng. Nếu các bạn để ý sẽ thấy các dự án của chủ đầu tư lớn thường nằm trên trục đường lớn của tỉnh, của quốc gia. Tuy nhiên, không phải đến khi đường làm xong họ mới bắt đầu phát triển. Còn nhớ cái chuỗi giá trị t vẽ ở phần 1 ko? Thời gian từ giai đoạn gom đất riêng lẻ, cho đến khi điều chỉnh xong 1/500 thường mất khoảng 5-10 năm (như Waterpoint của NLG đã được phát triển từ 2004 - cách đây 20 năm: Link đính kèm), và đối với các CĐT nhỏ, hoặc amateur, giai đoạn này có khi tính bằng chục năm. Do đó, thông thường CĐT sẽ tiến hành gom đất và xử lý pháp lý nhiều khi từ lúc trục đường chính còn chưa hình thành.
Thế thì làm sao dự đoán đc cung-cầu và hạ tầng phát triển từng khu vực?
Đang nói về chính sách phát triển kinh tế thì đầu tiên và cao nhất vẫn phải là Nghị quyết của Chính phủ về Quy hoạch tổng thể của quốc gia qua từng thời kỳ. Link Nghị quyết 2021-2030: https://vanban.chinhphu.vn/?pageid=27160&docid=206758
Kế đến là Chiến lược phát triển nhà ở của quốc gia qua từng thời kỳ. Giai đoạn 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2045: https://chinhphu.vn/?pageid=27160&docid=204747&tagid=6&type=1
Cái này sẽ giúp các bạn forecast được nhu cầu nhà ở (1 cách tương đối thôi nha, ko đúng hoàn toàn đâu) tại từng khu vực.
Kế đến là Kế hoạch 5 năm của Chính phủ. https://vanban.chinhphu.vn/cac-ke-hoach-5-nam
Kế đến là Quy hoạch vùng từng giai đoạn: https://vanban.chinhphu.vn/quy-hoach-vung-68459
Kế đến là Bản đồ Quy hoạch sử dụng đất tại từng khu vực. Ví dụ: Bản đồ Thị trấn Bằng Lăng, Đam Rông, Lâm Đồng
Các tài liệu này sẽ luôn được cập nhật thường xuyên, cho nên cách tốt nhất vẫn là update mỗi 6 tháng/ lần
Các yếu tố quyết định cung cầu BĐS Công nghiệp.
Dưới đây là các yếu tố chính quyết định cung và cầu của Bất động sản Công nghiệp, trong đó giá cả vẫn do bên bán quyết định nhưng quyền lựa chọn của bên thuê có vẻ cân bằng hơn. Các khách thuê thường ưu tiên lựa chọn vị trí thuê đất dựa trên các tiêu chí sau:
1. Gần chuỗi cung ứng và khách hàng: Đây là yếu tố quan trọng nhất, đóng vai trò then chốt trong việc tối ưu hóa chi phí và hiệu quả hoạt động cho doanh nghiệp. Các doanh nghiệp sản xuất và logistic luôn tìm kiếm vị trí gần các nhà cung cấp nguyên vật liệu, đối tác sản xuất và thị trường tiêu thụ chính. Vị trí chiến lược này giúp giảm đáng kể chi phí vận chuyển, rút ngắn thời gian giao hàng, từ đó nâng cao tính cạnh tranh của sản phẩm và dịch vụ. Việc nằm gần các khu vực kinh tế trọng điểm, các cảng biển lớn (ví dụ: Cảng Cái Mép – Thị Vải, Cảng Hải Phòng), sân bay quốc tế (ví dụ: Sân bay Tân Sơn Nhất, Sân bay Nội Bài) hoặc các thành phố tiêu dùng sầm uất không chỉ là một lợi thế cạnh tranh đáng kể mà còn mở ra cơ hội tiếp cận nguồn nhân lực dồi dào và thị trường lao động đa dạng.
Tận dụng đặc điểm này của khách thuê, các CĐT lớn thường lựa chọn chiến lược “Queen Bee” khi thu hút đầu tư ở 1 Khu/ Cụm Công nghiệp mới. Đối với chiến lược này, các CĐT BĐS CN sẽ tìm kiếm 1 khách thuê chiến lược - anchor tenant vào dự án BĐS CN, thậm chí cung cấp (bất chấp) các ưu đãi để kéo anchor tenant này vào. Một số điển hình cho chiến lược này là Samsung tại KCN Yên Phong - Bắc Ninh, LG tại KCN Tràng Duệ, LEGO với VSIP III
2. Hạ tầng giao thông kết nối: Sau yếu tố về chuỗi cung ứng, hạ tầng giao thông là yếu tố then chốt, quyết định khả năng tiếp cận và vận chuyển hàng hóa một cách hiệu quả. Khả năng tiếp cận các tuyến đường cao tốc , quốc lộ, đường sắt, cảng biển và sân bay thuận tiện sẽ giúp doanh nghiệp dễ dàng vận chuyển hàng hóa, nguyên vật liệu và kết nối với các thị trường khác, cả trong nước và quốc tế. Hệ thống giao thông đồng bộ và hiện đại không chỉ giảm thiểu chi phí vận chuyển, tiết kiệm thời gian mà còn nâng cao tính linh hoạt trong hoạt động sản xuất, kinh doanh và phân phối, đặc biệt đối với các ngành đòi hỏi logistics phức tạp.
Đối với một số ngành có nhu cầu vận tải nhiều và nặng, đôi khi, các khách thuê sẽ yêu cầu cần có cầu phao, hoặc cảng nhỏ để vận chuyển hàng hoá và đấy mới là “hạ tầng giao thông kết nối” của họ. Ví dụ như các DN làm lúa gạo, nếu các bạn để ý, đa phần nhà máy lúa gạo sẽ có vị thế “mũi tàu” - 3 mặt giáp sông. Một ví dụ khác, và là thực tiễn t từng gặp khi huy động vốn giúp 1 DN thép của TQ ở miền Tây, nhà máy của họ trong cụm công nghiệp, có cầu phao dẫn ra sông Hậu, và chủ DN chia sẻ rằng nếu vận chuyển hàng hoá từ Hậu Giang đến Cảng Cái Mép bằng đường bộ sẽ tốn chi phí gấp 5 lần di chuyển bằng đường sông.
3. Quy định về các ngành nghề được quy hoạch phát triển trong Khu/Cụm Công nghiệp: Các doanh nghiệp cần tìm hiểu kỹ về quy hoạch sử dụng đất và các ngành nghề được phép hoạt động trong từng Khu/Cụm Công nghiệp. Mỗi khu công nghiệp thường có định hướng phát triển chuyên biệt, ví dụ: các khu công nghiệp công nghệ cao (như Khu công nghệ cao TP.HCM) sẽ ưu tiên các ngành công nghệ thông tin, điện tử; các khu công nghiệp sạch sẽ tập trung vào các ngành không gây ô nhiễm môi trường; hoặc các khu dành cho sản xuất vật liệu xây dựng, dệt may, v.v. Việc lựa chọn một khu công nghiệp phù hợp với lĩnh vực hoạt động của mình sẽ giúp doanh nghiệp tận dụng tối đa các chính sách ưu đãi về thuế, hỗ trợ về thủ tục hành chính và môi trường sản xuất chuyên biệt, từ đó tối ưu hóa hiệu quả đầu tư và hoạt động.
Do đó, không phải cứ thấy KCN này có tăng trưởng về tỉ lệ lấp đầy cao hơn KCN/CCN khác thì lại bảo chỗ này hot hơn, chỗ kia ế hơn đâu nhé, còn tuỳ thuộc vào ngành nghề được ưu tiên ở từng khu vực nữa. Thế thì, để giải quyết vấn đề này, cách tốt nhất là đọc “Bảng cân bằng sử dụng đất các Nhà máy - Xí nghiệp” thuộc QH 1/500 của dự án hoặc đọc quyết định chấp thuận điều chỉnh QH 1/500. Trong trường hợp các tài liệu trên ko có, thì vui lòng đi site visit nhiều vô… làm analyst mà cứ ngồi đực mặt ở bàn giấy thì có ngày trĩ hết đấy!
4. Khả năng cung cấp điện, nước và các tiện ích khác: Điện và nước là hai yếu tố thiết yếu hàng đầu, không thể thiếu cho hoạt động sản xuất công nghiệp. Khả năng cung cấp ổn định, đủ công suất (đáp ứng nhu cầu sản xuất liên tục) và giá cả hợp lý là điều kiện tiên quyết để đảm bảo hoạt động sản xuất không bị gián đoạn và tối ưu chi phí. Bên cạnh đó, các tiện ích khác như hệ thống xử lý nước thải hiện đại (đảm bảo tuân thủ quy định môi trường), hệ thống phòng cháy chữa cháy đạt chuẩn quốc tế, viễn thông tốc độ cao, và các dịch vụ hỗ trợ khác như ngân hàng, y tế, nhà ở cho công nhân, khu vui chơi giải trí, siêu thị, v.v., cũng đóng vai trò quan trọng trong việc thu hút và giữ chân các nhà đầu tư và người lao động. Một hạ tầng kỹ thuật đồng bộ và đầy đủ sẽ đảm bảo hoạt động sản xuất diễn ra suôn sẻ, giảm thiểu rủi ro và nâng cao chất lượng cuộc sống cho người lao động, tạo nên một môi trường đầu tư hấp dẫn và bền vững.
Tương lai nào cho ngành BĐS? Xu hướng BĐS sẽ đi về đâu?
Ở phần trên thì t có nói 1 cái xu hướng mà t nghĩ sẽ dẫn dắt thói quen mua/ thuê nhà rồi ha: TOD. Ở phần này thì t sẽ đưa ra 1 số ý kiến cá nhân của t ha.
Ở phần trên chúng ta có nói về việc demography sẽ xác định xu hướng BĐS dân cư.
Đúng, hiện tại dân số VN đang trong giai đoạn mọi người hay gọi là dân số vàng, đó là khi phần lớn dân số trong độ tuổi lao động. Tuy nhiên, tỷ lệ sinh của nước ta đang thấp dần; như vậy, trong 10-15 năm nữa, phần lớn dân số của chúng ta sẽ nằm trong độ tuổi ngoài lao động. Vậy các bạn nghĩ loại hình BĐS nào sẽ phù hợp với 1 quốc gia có dân số già? Đó chính là nursing home. Nursing home đang nói ở đây sẽ bao gồm tất cả phân khúc: public, affordable, và premium. Năm 2022, t có vô tình đọc được 1 report nói về 1 trend tại Mỹ, đó là một số khách sạn cao cấp đã được chuyển đổi công năng thành premium nursing home, chi phí mỗi tháng tầm $5,000-$10,000/pax tuỳ vị trí - báo cáo này cũng lại quăng đâu nữa rồi, nên ko có gắn link vào đc (thông cảm, research cho công ty cũ, nên ko có giữ tư liệu làm tài sản riêng đc).
Nhưng thật ra thì hiện tại VN chúng ta đã bắt đầu nhen nhóm xu hướng này rồi. Trong những group M&A t tham gia, t đã bắt đầu thấy mấy tin kiểu “Nhà đầu tư nước ABC đang muốn tìm mua quỹ đất làm viện dưỡng lão, tiêu chí…., ngân sách….”; chưa hết, một số trang báo cũng bắt đầu đăng về xu hướng này rồi, link nè: Khi người già đi học... “mẫu giáo” .Ngoài ra, khi t làm ở tập đoàn BĐS màu xanh lá (DN thì tự biết nha, ko nên chỉ mặt điểm tên), có dự án ở Hồ Tràm, tụi t cũng quan sát thấy có 1 dự án bán rất chạy, nhưng đặc biệt, phần lớn chỉ toàn người già mua…
Cho nên là, t nghĩ nursing home sẽ là trend trong 10-15 năm tới. Ờ, t cũng có ý định kiếm quỹ đất làm nursing home đó, nhưng tiêu chí là gì thì xin phép ko nói ha.
Shanghai Greenland
Đây là 1 DN BĐS ở Trung Quốc, và nó ko phải là DXG chi nhánh Thượng Hải đâu; xin đừng nhầm lẫn giữa màu xanh lau sàn và màu xanh tăng giá… DN này là SOE, và đang niêm yết trên sàn Thượng Hải
T vô tình biết đến DN này khi xây dựng chiến lược cho cty cũ về BĐS CN. Và sau khi từ Thượng Hải về, t lại càng có động lực tìm hiểu thêm về DN này.
Đại khái là vầy, phần lớn toàn bộ Thượng Hải đều là do DN này phát triển, từ khu Hoành Phố, đến Lục Gia Chuỷ, đến Phố Đông. Sau khi quy hoạch toàn khu xong, Shanghai Greenland sẽ chuyển nhượng các “lô” đất (gọi là lô thôi, chứ chắc cũng cả mấy ngàn hecta) có công năng khác nhau cho công ty con tương ứng. Nếu xem báo cáo tài chính của DN, các bạn sẽ thấy doanh thu đóng góp tỉ trọng cao nhất luôn là doanh thu bán nhà (BĐS dân cư), nhưng doanh thu bền vững nhất vẫn đến từ BĐS CN và các BĐS thương mại - dịch vụ. Nói đến đây, các bạn có thấy ở VN có DN nào giống ko? Nếu mà nói giống nhất, chắc t chỉ thấy có 2 DN là PMH và BCM. Còn lý do tại sao giống thì tự mở báo cáo thường niên, báo cáo tài chính ra đọc nhé.
Hiện tại, các công ty BĐS tại VN phần lớn có dòng tiền khá volatile, tuỳ thuộc vào tiến độ ra hàng, tiến độ pháp lý của dự án. Chính vì lý do đó, các DN BĐS luôn có xu hướng tìm kiếm các mảng kinh doanh có dòng tiền dương bền vững, hoặc ít nhất là đủ cover định phí trong trường hợp core business gặp vấn đề. Do đó, Shanghai Greenland, hay BCM có thể xem là hình mẫu để phát triển kế tiếp
Industrial Township - Khu đô thị Công nghiệp
Theo t nhớ thì hiện tại khi làm BĐS CN, CĐT luôn được “chừa” 1 phần đất để làm BĐS dân cư. Đó cũng là lý do mà có 1 thời điểm, nhiều DN BĐS dân cư đổ xô thành lập pháp nhân làm BĐS CN và tuyên bố nhảy vào mảng BĐS CN. Và “dân gian” ta gọi đó là Khu đô thị Công nghiệp….Nhưng mà, nah…….
Nếu muốn nói đúng về định nghĩa Industrial Township, vui lòng tham khảo mô hình của CFLD trên toàn thế giới, điển hình như CFLD Guan Industrial City (hình bên dưới). Link: CLFD và những phiên bản thành phố công nghiệp khắp châu Á
Một mô hình về KĐT Công nghiệp tiêu biểu khác là Jubail Industrial City (hình bên dưới). Bài bắt đầu dài rồi, nên mấy thông tin này tự research ha, hoặc đọc trong hình.
Nhìn thì cũng giống Shanghai Greenland đấy, nhưng mà ở 1 cái quy mô nhỏ hơn.
Viết đến đây có vẻ cũng đã khá dài, nên xin phép ngưng part 3 ở đây nhé.
Kỳ 4: Doanh thu - chi phí - dòng tiền - và một số vấn đề về hạch toán.