Tản mạn về ngành BĐS và làm sao để phân tích đúng (pt.5)

Kỳ 5: Dòng tiền và một số vấn đề liên quan đến phân tích BCTC

Kỳ 5: Dòng tiền và một số vấn đề liên quan đến phân tích BCTC

Lời nói đầu: Chào các bạn và các ae! Cảm ơn các bạn thời gian vừa qua đã theo dõi series này cũng như những gì mình viết trên substack này. Khi bắt đầu xây dựng kênh substack và wordpress, mình chưa bao h nghĩ sẽ được nhiều người hưởng ứng như thế này. Ban đầu mình chỉ viết vì lúc đó mình khá rảnh rỗi và chán giữa thời điểm career break, và mình tình cờ tìm đọc về phương pháp journaling của Michael Phelps (1 trong những thần tượng thời cấp 2 của mình), và mình viết như 1 cách chữa lành những điều toxic mình đã dung nạp vào bản thân kể từ những ngày đầu đi làm. Tuy nhiên, những chuỗi ngày viết lách có lẽ sẽ sắp kết thúc khi mình quyết định quay trở lại thị trường lao động, trở lại bán mình cho tư bản để tích luỹ tư bản. Mình ko biết khi nào mình mới sẽ viết tiếp nữa, nhưng hy vọng các bạn, các ae vẫn sẽ nồng nhiệt đón nhận các bài viết của mình.

Đáng lẽ ra doanh thu - chi phí - dòng tiền phải đi chung với nhau, tuy nhiên vì kỳ trước dài quá, nên đành phải tách ra làm 2 phần.

Và như phần trước đã đề cập, doanh thu của DN BĐS không phản ánh đúng thực tế dòng thu của DN. Do đó, dưới các nguyên tắc hạch toán kế toán, thì chi phí cũng không phản ánh được đúng dòng chi của DN BĐS. Và vì vậy, kể từ giờ, chúng ta sẽ bàn thêm về dòng tiền của DN BĐS, thay vì tập trung vào doanh thu, chi phí; và từ giờ, những gì được đề cập “chi phí” có thể hiểu là dòng chi.

Một trong những khoản chi lớn nhất trong một dự án BĐS là chi phát triển quỹ đất; hay nói cách khác là chi mua đất.

Còn nhớ timeline phát triển một dự án BĐS đã được đề cập trong kỳ 2 chứ? (Hình đính kèm). Chúng ta đã nói đến khả năng huy động của một dự án qua từng giai đoạn, và giai đoạn khó khăn nhất là thời điểm trước khi có 1/500, và chấp thuận chủ trương đầu tư dự án

Tại thời điểm này, dự án không có nhà tài trợ nào khác ngoài chính chủ đầu tư, và nếu có thì cũng là các nhà đầu tư rất ngách, với các yêu cầu đặc thù. Tại thời điểm này, CĐT thường dùng nguồn free cash trong DN để tài trợ cho giai đoạn này.

Tại giai đoạn này, các NĐT khác muốn tham gia vào dự án thông thường là những NĐT muốn tiếp tục phát triển dự án. Do đó, cấu trúc tài trợ thông thường sẽ là BCC, hoặc đặt cọc mua dự án sau khi dự án đã thoả các tiêu chí về pháp lý do 2 bên đặt ra.

Đất khi được đưa về công ty, lúc này, sẽ xuất hiện 3 mốc thời gian thu tiền của dự án BĐS theo Luật KD BĐS 2023, và dòng tiền của 1 dự án BĐS cũng sẽ được tính toán theo các cột mốc này (Điều 25, Luật KD BĐS 2023) (Ở đây t sẽ đề cập chủ yếu đến BĐS dân cư vì dòng tiền trong BĐS CN khá straight forward):

1. Trước khi ký HĐMB

2. Trước khi bàn giao

3. Trước khi ra sổ

Trước khi ký HĐMB

Tại thời điểm này, CĐT không được thu quá 30% giá trị hợp đồng.

Nhưng thông thường, từ khi có chấp thuận chủ trương đầu tư và phê duyệt 1/500, CĐT sẽ thu luỹ kế 50-200tr dưới dạng yêu cầu tư vấn, hoặc 1 khái niệm nào khác do CĐT đặt ra. Và như đã nói tại kỳ 2, tại thời điểm này, CĐT chưa hề ký với bạn bất kỳ giấy tờ nào.

Trước khi Luật KD BĐS 2023 có hiệu lực, hay đúng hơn là từ trước 2023, một số CĐT có xu hướng thu lên đến 30% từ trước mốc “Đủ điều kiện ký HĐMB” để làm vốn tài trợ cho hoạt động xây dựng. Tệ hơn nữa, một số CĐT thậm chí còn thuyết phục KH đặt cọc 95% giá trị HĐ (có thể xem là toàn bộ giá trị HĐ) kèm cam kết hoàn tiền, hoặc cam kết mua lại. Điều này đồng nghĩa với việc KH đã chuyển toàn bộ tiền mua sản phẩm, nhưng chưa được chuyển quyền sở hữu - và không biết bao giờ mới có thể được bàn giao nhà..

Tuy nhiên, từ sau 2022 trở đi, khi KH nhận thức rõ hơn vấn đề này, kèm theo các điều kiện gắt gao hơn của Luật, tình trạng này dần không còn xảy ra nữa. Thay vào đó, đa phần các CĐT đều đợi dự án đủ điều kiện ký HĐMB để thu đủ 30%, hoặc thậm chí offer các tiến độ thanh toán ít hơn để hấp dẫn người mua nhà.

Trước khi bàn giao

Trừ các dự án đất nền, các dự án khác đều sẽ trải qua giai đoạn xây dựng từ 6-18 tháng để hoàn thiện thô.

Sau khi ký HĐMB, CĐT sẽ bắt đầu thu tiền theo tiến độ trên hợp đồng, nhưng không quá 70% giá trị HĐ (luỹ kế). Ở đây cần lưu ý là cơ sở để CĐT được phép thu tiền khách hàng là theo tiến độ xây dựng của dự án.

Trước khi ra sổ

Thu luỹ kế đến 95%. 5% cuối cùng sẽ được thu khi ra sổ.

Dự phóng dòng tiền FS trong dự án BĐS

Đối với dòng thu dự án

Tại thời điểm rổ hàng chưa được yết giá và chương trình bán hàng theo từng sản phẩm, chúng t thường lấy giá trung bình của từng block/phân khu/ hoặc bất kì đơn vị tính theo nhóm nào mà DN quy định, và nhân với NSA (Net salable area). Trong trường hợp đã có rổ hàng với giá bán, chúng t sẽ sử dụng giá niêm yết trên rổ hàng (bao gồm VAT) làm cơ sở để tính doanh thu.

Đối với dòng thu dự án, trong trường hợp chưa có chính sách bán hàng cho từng sản phẩm, có 2 cách dự phóng. 1 là, dự phóng theo các mốc thời gian được quy định trong Luật KD BĐS, và dự phóng 1 cục tiền inflow (30% giá bán - 200tr —> 40% giá bán —> 25% giá bán —> 5% giá bán). 2 là, cũng xác định các mốc thời gian được quy định trong Luật, và rải đều dòng tiền ra. Tuỳ người, tuỳ quan điểm mà sẽ ưa thích cách nào.

Thế thì các mốc thời gian ở đây được quy ước ntn?

Đối với “đủ đk ký HĐMB” sẽ là hoàn thiện móng, hầm đối với dự án cao tầng; hoặc hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật đối dự án thấp tầng, condotel, và dự án BĐS CN. Còn đối với RBF, RBW thường sẽ là hoàn công nhà xưởng/ nhà kho thì mới đủ điều kiện cho thuê

Bàn giao thì khá rõ rồi ha. Trước đây thì khi các CĐT cần thu hồi vốn nhanh để tái đầu tư, hoặc tài trợ xây dựng cho dự án tiếp, thường mốc 70% sẽ được xác định là giai đoan cất nóc đối với dự án cao tầng. Tuy nhiên dạo gần đây thì t thấy có 1 sự thay đổi khá lớn, các CĐT không còn thu aggressive như vậy nữa, thay vào đó, rải dòng tiền đều từ giai đoạn đủ đk ký HĐMB đến khi bàn giao.

Đối với các dự án đã có chương trình bán hàng cho từng sản phẩm thì chỉ cần áp vào cho từng căn, từng phân khu là được.

Đối với dòng chi dự án.

Khoản mục khó dự phóng nhất chính là các ưu đãi bán hàng dành cho khách hàng, thưởng nóng dành cho agent. Đây thông thường là các khoản chi bị underestimated nhất, và thường quay lại “cắn” vào lợi nhuận dự án, khiến dự án đang có lợi nhuận dương chuyển sang âm tịt ngòi.

Thực ra t cũng ko có cách nào giải quyết vấn đề này đâu. Dự án càng to, càng nhiều chính sách bán hàng, càng nhiều ưu đãi cho KH (cam kết mua lại, hỗ trợ lãi suất, chiết khấu abcd,…) dự án càng hấp dẫn, nhưng rủi ro dự án ko có lợi nhuận càng cao. Chưa cần nói để sự khổ cực của người làm FP&A ở giai đoạn này, việc đảm bảo dữ liệu bán hàng chính xác cũng là cả 1 vấn đề. Và để kiểm soát một khối lượng lớn chương trình bán hàng cho hàng ngàn sản phẩm cách duy nhất để đỡ take time là sử dụng VBA, ai rành python thì có thể thay thế VBA bằng python, nhưng t thì thấy ko cần thiết, VBA là đủ rồi.

Nhưng thay vì làm 1 dự án với nhiều chính sách bán hàng “ngon”, thiết nghĩ CĐT nên xây dựng 1 dự án thật “ngon” thì kiểu gì cũng cháy hàng, còn hơn là “chạy đua” chính sách sản phẩm thật phức tạp sau đó lại “tử trận” vì chính nó (Cái này t đã tận mắt chứng kiến rồi; 2 trong số các CĐT lớn trên thị trường đang thoi thóp vì chính vấn đề này).

Một số vấn đề hạch toán

Khoản mục cần chú ý nhiều nhất trên đó là Phải thu/ phải trả ngắn hạn khác, và Phải thu/ phải trả dài hạn khác. Tuy nhiên, phần lớn sẽ tập trung vào các khoản mục ngắn hạn.

Lý do cần chú ý 2 khoản mục này là vì DN BĐS sẽ có nghiệp vụ đi thâu tóm quỹ đất (acquire land bank -cái này ko biết dịch sao cho hợp tai), để làm điều đó, thì các DN thường sẽ uỷ thác đầu tư cho các cá nhân, tổ chức khác để đi gom đất.

Tại sao lại là Phải thu ngắn hạn? Vì nếu hạch toán vào ngắn hạn thì chất lượng tài sản của DN sẽ được các bạn xem là tốt, tính current ratio cũng sẽ tốt hơn → tạo thiện cảm cho NĐT. Và trong trường hợp nếu việc uỷ thác đầu tư không thể hoàn tất trong 1 năm thì chỉ cần gia hạn, hoặc thanh lý và làm mới là được.

Lợi dụng đặc tính này của nghiệp vụ gom đất, 1 DN F nào đó trên thị trường từng làm mưa làm gió với quy mô khủng thông qua việc tăng vốn ảo nhờ hạch toán vào Phải thu ngắn hạn khác. Chính vì thế, ở 1 bài viết trước đây, t có nói về việc từ 2023, khi nộp hồ sơ đại chúng hoá/ niêm yết, nếu bị phát hiện có mối liên kết giữa tài khoản 138 và 411 thì xác suất không được chấp thuận hồ sơ là rất cao.

Ngoài ra, đối với các DN có hoạt động phân phối độc quyền, hay còn gọi là đầu tư thứ cấp như DXS, KHG,… thì các đơn vị này phải đặt cọc/ ký quỹ với CĐT để được thực hiện nghiệp vụ này, và tiền đặt cọc sẽ được hạch toán vào Phải thu ngắn hạn khác. Và đối ứng với tài khoản Phải thu ngắn hạn khác là Phải trả ngắn hạn khác, vì khi DXS hay KHG thực hiện nghiệp vụ phân phối độc quyền, họ sẽ thu hộ cho CĐT, và tại cuối kỳ, CĐT và đơn vị phân phối độc quyền sẽ thực hiện nghiệp vụ “đối chiếu công nợ” và thanh toán. Như vậy, để biết được thực thu của các DN này thì cần net off 2 khoản mục này.

Một khoản mục khác mà khi phân tích dự án BĐS (thực ra nó là off-balance sheet, nên có gọi là khoản mục thì cũng khó…) đó là vay nợ. Thường các dự án có chính sách “hỗ trợ lãi suất” hoặc có những chương trình “nhà thầu nhận nợ” sẽ có các khoản off-balance sheet này. Logic ở đây là, mặc dù hỗ trợ lãi suất là khách hàng nhận nợ, tuy nhiên việc hỗ trợ lãi suất có thể xem là khoản trả lãi vay của CĐT, và việc CĐT mất khả năng chi trả khoản HTLS sẽ dẫn đến rủi ro KH nhảy nhóm nợ và khiến dự án ngỏm….Do đó, thay vì rạch ròi việc khoản vay này là của KH thì t cho rằng (nhấn mạnh là t cho rằng như vậy, và khi t phân tích, t luôn discount thêm khoản này) nên xem đây là 1 phần ko thể tách rời của dự án và của CĐT. Đối với “nhà thầu nhận nợ” thì dễ hơn chút, vì trong trường hợp dự án bán chạy, xác suất nhà thầu giữ lại sản phẩm để bán ra thị trường, ăn phần chênh lệch sẽ cao hơn; tuy nhiên, trong trường hợp dự án không bán chạy như mong đợi, rủi ro là nhà thầu sẽ yêu cầu CĐT phải mua lại sản phẩm mà nhà thầu đang “cầm hộ” với giá đã thoả thuận (lúc này thì cấu trúc này sẽ giống với zero-coupon bond).

Do đó, cần lưu ý các khoản HTLS, cam kết mua lại, hay “nhà thầu nhận nợ”,… thường sẽ là các contigencies khi phân tích các DN BĐS.

Kết: Thực sự là sau 5 kỳ thì t cảm thấy vẫn còn rất nhiều những vấn đề chưa nói về việc phân tích các DN BĐS. Tuy nhiên càng viết dài, sẽ lại càng chán. Cho nên, t hy vọng những điểm t đã note trong các kỳ vừa qua có thể là guideline để các bạn đào sâu thêm về ngành này. Chúc các bạn sẽ khám phá thêm nhiều vấn đề hay ho nữa về ngành này.